孔琦与观点对话:时尚天河城要做最好玩的商场

原标题:孔琦与观点对话:时尚天河城要做最好玩的商场 来源:观点地产新媒体

观点地产网 说起广州的商业地产,大部分人都会想到天河城、正佳广场。

然而实际上,在天河城和正佳广场所在片区,还有一个颇有特色的商业项目,近年来已经成为广州另一个消费、打卡热点,这就是“时尚天河城”。

虽然也有“天河城”三个字,但定位并不相同,和天河城相比,时尚天河城是一个典型的地下商业城,装修富有特色,集吃喝玩购于一体。

据悉,时尚天河城现在日均客流量已突破60万人次,但在一开始的时候,这个项目并不被太多人看好。

“当时很多人都不看好我们。”广州市时尚商业城有限公司总经理孔琦在接受采访时回忆:“但我们现在做的很不错。”

从鞍山到广州

作为时尚天河城的经营者,时尚集团在房地产圈内的名气或许并没有项目响亮。

事实上,在广州时尚天河城之前,甚至没有在一线城市经营过商业项目,这或许是此前很多人对其不太看好的原因。

时尚集团其实在2018年就已经成立30周年了,当时在广州塔做了一场盛大的“生日派对”,并和沈阳、南京的项目进行互动。

那时,人们才多少开始了解这家企业。

据孔琦介绍,时尚集团是从北方南下的,第一个项目在鞍山,然后去了沈阳、南京,接着到了广州。

“我们每做一个商场都希望能够进步一点点,所以会分为1.0版本,2.0版本,到广州就是3.0版本了。”

在商业地产界,这恐怕是一个少见的“逆袭”之路:一家寂寂无名的企业,一路从三线城市到二线城市,最后在一线城市商业竞争最激烈的地方,不但没有被打跑,反正经营出了不错的成绩。

更有意思的是,广州的商业曾经是时尚集团学习模仿的对象。孔琦坦言,时尚集团还在鞍山、沈阳发展的时候,是以广州的流行前线为学习目标。但真正来到广州之后,学习目标早已更改,变成日本东京的109,以及后来的泰国暹罗中心。

对于在广州发展的这十多年,孔琦分为三个阶段。

第一个阶段是以特色装修来区别于不同的商业群体;第二阶段,率先在五年前做了情景化的街区,就是今天大家看到的夜上海、北极小镇、八号公路……这几个以情景化街区作为载体的区域。

第三个阶段是三年前开始布局的,就是要做最好玩的商场,不仅让人在眼睛方面非常不错的感受,也希望在心里能够留下来一些东西。

对于时尚天河城的规划,孔琦颇有超前意识。他认为,想法只有在酝酿的时候才代表着先进的生产力,才具有超前意识,一旦想法开始执行实施,其实就已经落后了。

“你们今天看到的都是我们五年前的想法。”孔琦已经在考虑未来时尚天河城新的面貌。

时尚集团在广州的发展还没有结束,孔琦表示,虽然暂时还不会去广州其他区域拓展新的项目,但时尚天河城的面积还会继续扩大,未来还有新的区域开发。

地下商业的优势

如何定义时尚天河城?

听到这样的问题之后,孔琦给出了一个意外的回答,他清楚自己并不是传统的购物中心,但也表示“并不介意外界怎么划分”。

他说:“外面有把我们分成市场类型的,有把我们归成购物中心类型的,也有把我们归纳成商业补充类型的,还有把我们称为庙会经济的。”

不管如何定位,孔琦都清楚,时尚天河城和一般的购物中心有很大区别。他认为,像时尚天河城这样的地下商场最大的优势就是所有的楼层全部摊开,这对消费者来讲是非常好的舒适度。

“要知道上一层楼对商业来讲有多难,虽然有了滚梯,但楼上的商业仍然是以配套为主,为什么?就是因为消费者上去很难,这个就是我们最大的优势。”

但他同时也认为,现在不管是地上商场还是地下商场,大家都在互相融合,以后不会有太大区别。

他认为现在很多高层建筑的商场也在融合地下商业的一些优势,所以可以看到很多购物中心在做情景式街区。

孔琦玩笑称:“我们不是不想做地上商业,是实在没能力拿到地啊。”

如果没有办法拿到优质商圈的项目,宁愿继续在优质商圈做地下商业,也不降低要求去次核心商圈,这或许是一个值得总结的心得。

事实上,除了时尚天河城之外,这个片区还有天河城、正佳广场、天环广场、太古汇、万菱汇、VT101、广百百货等购物中心、百货公司,商业总面积近240万平方米的天河商圈不仅仅是广州最热门的商圈,甚至被一些业内人士称为“华南第一商圈”。

2020年,即使上半年因新冠疫情对零售业有较大冲击,天河商圈今年的零售额依然可以保持在万亿规模。

以下为观点地产新媒体对广州市时尚商业城有限公司总经理孔琦采访整理实录:

观点地产新媒体:最开始是什么样的机会,看中这个项目来到广州?

孔琦:我们是从北方过来的,第一个商场在鞍山,之后沈阳、南京,然后是广州。我们每一个商场都有不同的特点,因为每做一个商场都希望能够进步一点,所以会分为1.0版本,2.0版本,到广州就是3.0版本了。

这个项目最开始建设过程当中,实际上很多同行是不看好的,因为整个天河商圈竞争非常激烈,高端有太古汇,中高端有天河城,中端有正佳,后来又有了天环,属于轻奢定位,所以这个区域竞争非常激烈。

当时我们怎么定位,一直让业内人士着急,甚至出现了一些唱衰的情况,说做地下商场一定会死。如果翻一些以前的新闻,有很多专家都不看好我们。

但我们就像孩子一样,充满了好奇心、探索心来到广州这个城市,开始了我们自己的创业过程,这也取决于老板独到的眼光和见解。

我们在广州的发展经历了三个阶段,第一个阶段是以特色装修来区别于不同的商业群体,实际上这种装修风格是在很多年前就奠定了雏形,只不过做了一些适当的调整。

这个阶段,我们很快就抓住了年轻人的眼球,让大学生群体,特别是15岁到35岁这个阶段的人觉得这个商场不一样,所以第一炮打响了,得到了消费者的认可。

第二个阶段,率先在五年前做了情景化街区,就是今天大家看到的夜上海、北极小镇、八号公路……这几个以情景化街区作为载体的区域。现在大家觉得这种主题街区已经司空见惯了,但五年前我们在全国都是首家。在第二个发展阶段,我们让消费者感受到了情景化的商场是什么样子。

第三个阶段是三年前开始布局的,就是要做最好玩的商场,不仅让人在眼睛方面有非常不错的感受,也能在心里留下一些东西。

我们创造了最好玩商场的概念,这个概念的提出和落实经过了很长时间摸索,因为现实和理想之间肯定会有跨度和距离的,所以我们用三年的时间摸索怎么做最好玩的商场。

大家今天看到年轻人喜欢的项目我们这里基本上都有了,比如像卡丁车,功夫射箭,碰碰车,攀岩,拳击馆,密室逃脱,桌游馆,真人CS,VR……反正很多。未来我们可能还会有,比如跟冰雪有关系的,有一些冲浪相关的都会进驻到商场。

想走跟其他商家差异化的路线,这是需要摸索的,也需要付出成本,所以我们在研发层面还是比较居安思危的。

今天所看到的都是我们三年前的想法,今天所做的事情可能未来会有更多的设想,以后会慢慢感受得到。当然能不能实现还不一定,因为每一个新的想法都需要摸索。

观点地产新媒体:时尚集团怎么样做到在一线城市的商业环境里竞争?

孔琦:首先我们做商业有30年时间了,很多想法都是源自我们老板。其实以前地下商业在国内基本是没有的,那个时候正好老板去了日本,看到了大量的商业载体都是居于地下进行血管式的管道连接,把整个城市都带活了,这个当时给了老板很大的启发。

第二是因为我们是完全的民营资本,要一点点做起,要从小才能做大。哪里是小呢?就是在小的城市正好有了一个机会可以发展。

在发展过程中,我认为成功是最好的方法。成功才是成功之母,失败不是,每做一个项目都成功的话,自然就给予整个团队很大的信心,所以我们就从一个城市走到另外一个城市。

还是就是我们一直不断寻找学习的目标,这一点很重要。在不同阶段的时候一定要找到学习的目标,因为找到学习目标以后会发现我们进步的速度很快。眼见为真就不需要在脑袋里空想,这样时间成本很低,资金投入成本也很低。

比如在鞍山、沈阳发展的时候,我们就以广州的流行前线为学习目标,当时看到流行前线真的很惊讶,这就是我们需要的榜样,所以我们每年都来学习几次。

当这个目标已经学得差不多的时候,就会有下一个目标。

第二个阶段的目标就是日本东京的109,109汇集了全亚洲所有潮牌,是对整个东南亚地区影响最大的一个商场,所以我们就以日本的109作为学习对象。第三个阶段,我们以泰国的Siam Center(暹罗中心)作为学习的榜样。

我们很多部门也在学习不同的目标,上面说的是商业的目标,物业的目标就学习万科物业,所以我们都有非常明确的学习目标。

观点地产新媒体:在您看来,外界应该如何定位时尚天河城?

孔琦:我们骨子里确实有一些不一样的情结,而这个商场的起源就来自于我们老板对商场不同艺术的看法,所以传承了一些比较好的基因。

我们现场有自己的设计团队,商户的设计都是自己设计,不是由外头的设计师来进行设计,在这一点上我们有一些不一样的东西。

第二,我们戏称要把自己变成“庙会经济”,因为我们希望商场是好玩的。想想庙会是什么样子的?人头攒动,载歌载舞,以及各种各样的声音结合在一起,其实我们希望我们的商场是一个场景式的、热闹式的商场。

不过,我们从来不介意,外面有把我们分成市场类型的,也有把我们归成购物中心类型的,也有把归纳成商业补充类型的,也有把我们称为庙会经济的,都有。

观点地产新媒体:地下商场和地上的购物中心最大的区别是什么?

孔琦:当你去一个地下商场、过一个地下通道的时候,其实感受并不是很好,比如会比较闷,空气的味道也很浑浊,视距很压抑,这是以前做地下商场的通病,但这些在我们的商场感觉不到。

现在无论是地上商场还是地下商场,大家都在相互的融合,甚至以后地下和地上不会有太大的区别。

地下有地下的特点,但也会融合高层建筑一些有利的地方,高层建筑也会融合地下商业的一些优势。所以现在也看到很多购物中心在做情景式街区,其实它也是地下的一个种类。

未来融合大于一切,相互取长补短会成为一种趋势。地下商场最大的优势就是所有楼层全部摊开,这对消费者来讲是非常好的舒适度。

上一层楼对商业来讲有多难?虽然有了滚梯,但楼上的商业仍然是以配套为主,为什么?就是因为消费者上去很难,这个就是我们最大的优势。

观点地产新媒体:电商对于时尚天河城的冲击或者说竞争大吗?

孔琦:现在很少用竞争这个词去形容电商跟实体的关系,更重要的是融合,没有必要总是采取对抗的方法。

我们要充分利用互联网的资源,商户自己能导流对商场也是有益的,那我们就要求所有商户都学会导流。

现在不能继续守株待兔,要知道后面是有一片森林的,要主动拿起枪来打猎,不能天天在家里等着。既然电商可以借助互联网,为什么我们不可以借助互联网?

电商做得好一定需要一个载体,很多电商也在我们商场开了首店。

原先很多人说不做实体去做电商,其实我们尝试过做电商,因为想了解电商是怎么样的。真正想做好电商的话不比做好一个实体店简单,我们在探索做电商的时候,比如拍一张照片,其实这张照片很有讲究的,横着看怎么样,竖着看怎么样,切入的角度完全是不一样的,在苹果上怎么看,在IPAD上怎么看,安卓的手机怎么看,匹配的图形完全是不一样的。

一张照片都这么讲究,是不是不比做一个实体店简单?还要进行排名,要了解什么时候投入才能回报最高,所以付出的精力投入都是一样的。

现在线上排名的流量费用越来越高,其实不比实体店租金低,今天很多人烧投资人的钱,也包括了消费者的钱、经营者的钱。

我觉得未来真的是相辅相成的关系,所以很少当成敌人来看待,包括我跟很多员工也一直在讲,树立敌人只能够让你进行军备竞赛,坦然地拥抱比一切都强,不需要投入还可以吸收到很多。

观点地产新媒体:商场的名字叫时尚天河城,但时尚这种东西变化很快,会不会隔不了多久就要重新定位、重新设计?对于公司来说会不会是很大的挑战?

孔琦:任何展现出来的东西我认为都是在脑海中生成的一种感觉,当你有这种感觉的时候就已经代表落后了,这个是我自己的体会。因为只有酝酿这个东西的时候才代表着先进,一旦做成了以后,就会出现这样的情况。

我们自己也把这个当成一个课题,哪一个设计的时间停留得更久?这个“久”是设计理念既保持了新鲜感,又可以经得起时间的考验,我认为这两个往往是很难以融合的。

我们在商业设计中一直在寻找冰鲜的感觉,这是对设计部很重要的考核标准,如果这个设计没多久就觉得不好了,公司要重新投入,这是很大的成本。

但有的街区设计得好,比如说像夜上海,从最开始设计到今年已经五年的时间,还是很多人愿意奔着这种新奇的感觉前来,说明这个创意就是非常优秀的。

不花错钱就永远不会花对钱,不走弯路就永远找不到最短的捷径。实际上我们做的很多东西就是因为花错了钱走了弯路,才找到了最好的东西。

但有一个宗旨是不变的,我们希望给消费者呈现的永远是最好的,所以钱花对了才是最主要的。花对了才有价值,花错了即使再少也没有价值。

观点地产新媒体:您觉得时尚天河城是可复制的吗?别的开发商能够学到这里的模式或风格吗?

孔琦:首先商业是相通的,但商业又是不同的。

做住宅地产可以复制,但没有看到任何一个做商业地产的可以复制的。我认为在行业中复制做得最好的是万达,但万达也碰到了很多失败的项目,因为复制当中难免会出现基因错误的情况。

思想的交流是1+1大于2的过程,物质的交换是1等于1的过程,我给你1块钱,你给我1块钱的产品,不吃亏。但思想的交流是我给你了我的不会丢失,你给我一个想法我学习到了,你也没有缺失,所以很多东西我们也愿意去分享。

别人每次来问我们是怎么做的,我们肯定也会问,你们是怎么做的?遇到了什么问题?我认为这种交流是非常有效的,我们不会抗拒这种东西。

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